용어를 알아야 뭔소린지 알아먹지1

용어를 알아먹기 어렵다는 분야들이 있다.

의료, 법률, 과학, 제주도 방언...

또 부동산도 흔히 말하는 부린이(부동산+어린이)의 경우 이해하기 어려운 용어들이 상당히 많다.

경매법원에 갔을 때, 부동산중개사무소에서, 아주 잘나가는 부동산 유튜버의 무료 강의를 들을 때 

대체 뭔소리 인지 알아 먹어야 내 집 마련도 하고, 투자도 하고 세금도 아끼지.. 

알아야 면장을 하지.

 

우리는 부동산을 공부하는 부린이들이니까

부동산에 관계된 용어를 알아보기로 하자.

♡매매 

   물건(부동산)을 사고 파는 것을 말한다.

♡매도 

   물건(부동산)을 파는 것을 말한다. 

♡매수 

   물건(부동산)을 사는 것을 말한다.

※ 보통 부동산에서 매매를 한다고 말하면 '사는' 행위에 초점을 두고 말한다.

   예를 들어 부동산중개업소에 전화를 걸어 'XX 아파트 매매가가 얼마에요? 라고 묻는다면

   파는 가격(보통 실거래가격)에 대한 문의를 하는 것을 본다. 

♡분양

  부동산에서는 매수와 유사한 개념인 분양이라는 단어가 있다. 

  분양은 건물이 다 지어졌을 때 최초로 매수하는 것을 말하며,

  분양을 받아 최초로 매수할 수 있는 권리를 '분양권' 이라고 한다.

 

 

♡양도양수 

   물건을 주고 받는다는 뜻인데 주체가 어디냐(누구냐)에 따라 다르게 쓰인다.

                   

♡양도 

    주체가 물건을 다른 사람에게 이전하는 것(주는 것)을 의미한다.

    예) 상가를 양도했다: 주체가 '나'라면 상가를 '내' 가 '타인'에게 넘겼다.

♡양수 

   주체가 물건(또는 권리, 지위 등을) 을 다른 사람에게서 이전 받는 것(받는 것)을 의미한다.

 

※ 부동산의 양도양수에 대한 권리는 등기로 인해 취득이 되어 그 효력이 발생할 수 있다.

    (양수는 거의 취득과 비슷한 의미로 볼 수 있다.)

예를 들어 '내(주체)'가 '친구'에게 아파트를 매매한다면(판다면) 나는 양도인이 되고 친구는 양수인이된다.

양수인이 된 친구의 그 아파트에 대한 소유권는 등기를 함으로서 효력이 발생될 수 있다. 

 

매도(양도) → 매수(양수)

라고 쉽게 생각할 수 있다.

 

또 꼭 알아두어야 할 것은 매매를 할 때는 계약서를 써서 매매가 이루어진것을 증명하지만 양도 양수의 경우는 양도양수증서를 써서 증명한다. 양도양수증서에는 이름, 주소, 주민등록번호, 내용등을 쓰는 데 양도와 양수인의 이름을 쓸 때 

양도,양수의 의미를 정확히 알아야 제대로 쓸 수 있다.

 

※ 양도소득세

양도소득세란 부동산의 매매등으로 인한 시세차익에 대해서 매겨지는 세금을 말한다.

예를 들어 내가 친구에게 1,000만 원에 아파트를 팔았다. 이 때 나는 매도인(양도인)이 되고 친구는 매수인(양수인)이 

된다. 그런데 나는 이 아파트를 살 때 600만 원에 샀다.(여기서는 양도세 감면등은 제외하고 얘기하겠다) 

그렇다면 시세차익은 400만 원이 되고 양도소득세는 이 400만 원에 대해 매겨지게 되는 것이다. 

(양도소득세 산정의 기본이 되는 가격은 실거래가이다. 실거래가는 매매가 이루어진 30일 이내에 신고해야 한다

 실거래가를 국토부 실거래가 시스템에서 확인할 수 있다)

 

1,000만 원 짜리 아파트 있으면 좋겠다. 나도 투자 좀 하고 싶네... ㅜㅜ

 

♡공시지가

  정부가 세금을 매기는 기준에 해당하는 가격으로 표준지공시지가와 개별공시지가로 나누어진다.

  공시지가는 건물을 포함하지 않고 순수한 땅의 가격만을 의미 한다.  

  정부는 매년 1월 1일 전국의 토지에 대하여 공시지가를 발표한다.

 

- 표준지공시지가

   정부가 우리나라 전체의 땅에 대해 일일이 가격을 책정하긴 어렵다.

   그래서 표준이 될 땅(50만 필지)을 선정해서 각각의 땅값을 매겨놓는 것을 표준지공시지가 라고 한다.

   토지보상금 등을 결정할 때도 표준지공시지가를 반영해 산정하기 때문에 잘 알아두어야 한다.

   아파트, 빌라, 단독주택 등은 4월 말, 토지는 5월 말에 고시된다.

  -개별공시지가

   표준지를 기준으로 삼아서 각 지역의 시장, 군수 등이 개별적으로 조사하여 매겨놓은 땅값.

   상속세, 증여세, 취득세, 국세, 등록세, 지방세, 양도소득세, 종합토지세, 개발부담금, 농지전용 부담금 등의 

   세금을 산정하는 기준으로 쓰인다. 

 

※ 공시지가는 아무튼 땅값이라고 생각하면 되겠다. 이 땅값을 기준으로 세금이 매겨진다라고 알면 된다.

    공시지가는 부동산공시가격알리미 홈페이지를 이용하면 편리하게 볼 수 있다.

 

♡기준시가

   국세청이 종합부동산세, 양도소득세, 상속증여세 등 세금을 매기는 기준이 되는 가격으로 공시지가와는 다르게

    땅과 함께 건물을 포함하여 매긴 가격을 말한다.

    즉, 땅값+건물값이고 이 값을 기준으로 세금이 매겨진다고 보면 된다.

   

   그런데 위에 양도소득세는 실거래가를 기준으로 부과된다고 했는데 국세를 매길 때 그냥 실거래가로 매기면 되는데

   왜 이 기준시가를 정해놓을까?

   바로 실거래로 증명할 수 없는 부동산에 대한 세금을 부과해야 할 경우가 있기 때문이다.  

   예를 들어 나는 대대로 내려오는 땅이 있어서 이번에 거기다 건물을 지었다. 대대로 내려왔기 때문에 거래 내역 같은

   건 당연히 없다. 그리고 그 땅 주변엔 전부 농사나 짓고 이용하지 않는 토지만 있기에 건물가격을 책정한 경우도 없다.

   이런 경우를 위해서 기준시가를 정해 놓고 그 것을 기준으로 세금을 부과하는 것이다.

 

세금 얘기가 나왔으니 마지막으로 지방세 산정의 기준이 되는 시가표준액만 살펴보도록 하자.

 

♡시가표준액

   지방자치단체에서 취•등록세, 종합토지세 등 지방세를 매기기 위한(매기는 기준이 되는) 부동산의 가격이다.

   매매를 할 때 취득세, 등록세, 양도소득세 등은 실거래가격을 통해 세금이 부과된다.

   하지만 매년 내야하는 재산세, 종합토지세 등은 시가표준액을 기준으로 매겨지게 되는 것이다. 

   다만 실거래가 측정이 어려운 경우는 기준시가를 기준으로 세금을 부과하게 된다.

   시가표준액은 국민주택채권의 부과기준이 된다.