용어를 알아야 뭔소린지 알아먹지2

부동산 용어 중 재미있는 용어도 많다. 

제일 사람들이 어리둥절해하는 단어는 부린이인데 이는 부동산 어린이의 합성어로

부동산에 갓 입문하거나 공부나 투자를 시작하여 아직 부동산이라는 분야에 대해

잘 모를때 쓴다.

요새도 종종 단톡 방 같은 데서 '안녕하세요 부린이입니다.'와 같이 자기소개를 하기도 한다.

 

또 역세권에서 파생된 숲세권(숲이나 자연환경과 가까워 쾌적한 생활을 할 수 있는 주거단지),  

학세권(학교, 학원과 가깝거나 이용이 편리한 주거단지)에 이어 맥세권(맥도널드와 가까운)

스세권(스타벅스와 가까운) 등의 단어도 등장하고 있다.

스타벅스 커피

하지만 이런 단어들은 신조어처럼 대화를 위해서 나온 단어이고 정말 부동산에 대해서 알고 싶으면 

아무래도 부동산에 정식적으로 쓰이는 단어들을 알아야 한다. 

 

부동산 용어들 중 헷갈리지만 알아두어야 할 용어들을 알아보자.

 

건폐율/용적률

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(바닥면적)의 비율을 말한다. 이것은 대지면적에 대해서 1층을 건축할 수 있는 비율을 말한다. 즉 넓이를 뜻한다고 볼 수 있다.

주로 용적율과 함께 쓰이며 

용적률은 대지면적에서 지을 수 있는 건물 각층의 면적의 합을 말한다.

즉, 높이를 뜻한다고 볼 수 있다.

둘을 비교해서 말한다면

건폐율은 땅에 건물을 지을 수 있는 비율이고 

용적률은  땅에 건물을 높일 수 있는 비율을 말한다.

 

따라서 건폐율이 높다는 것은 건물을 넓게 지을 수 있다는 말이고 용적률이 높다고 말한다면 건물을 높이(여러 층을) 지을 수 있다고 말하는 것이 된다.

 

계산법은 다음과 같다.

 

 

 

 

 

 

 

 

만약 건축면적이 50이고 대지면적이 100이라면 대지면적에서 건축면적을 나누어 100을 곱한다.

그 값은 50이 나오므로 건폐율은 50%라고 말할 수 있다. 

내가 산 땅의 건폐율이 50%라고 한다면 나는 건물을 지을 때 50평을 지을 수 있다는 이야기이다.

즉 건폐율은 토지를 얼마나 많이 이용할 수 있느냐 하는 것이다.

 

자,이번에는 용적률을 알아보자.

용적률은 보면 연면적을 대지면적으로 나눈 값에 100을 곱한다고 되어 있다.

여기서 그럼 연면적이란 무엇을 의미하는 것일까?

연면적은 건축물이 있다면 (빌딩 같은 건물을 생각해도 좋다) 각 층의 바닥면적을 모두 더한 것을 연면적이라고 한다.

아까 전에 용적률은 (내) 땅에 건물을 얼마나 높이 지을 수 있느냐를 따져보는 것이라고 했으니

올린 층 수만큼의 각 층의 바닥면적을 합해서 (내) 땅 전체의 면적으로 나누는 것이다.

단 용적률을 계산할 때는 필로티가 있는 지상의 주차장이나 지하층, 피난을 위한 안전구역은 포함시키지 않고 계산한다.

 

만약 당신이 재건축 아파트에 투자하거나 실수요로 재건축 아파트를 구매할 계획이라면 팁이 있다.

물론 다른 많은 조건들 (건물의 입지, 세대수, 지분, 단지 내 쾌적성, 주변 시세, 역접근 성 등) 수많은 조건들이 있다.

여기서는 그 조건들을 고려하지 않는 단순 계산으로 보았을 때의 팁을 이야기한다.

그럴 경우 용적률이 낮은 아파트가 수익이 크다.

재건축을 할 때 토지(땅)에 대한 지분을 각 세대주들이 분배해서 나누어 가져야 한다. 

용적률이 높아 세대주가 많이 사는 아파트의 경우는 각 세대에 돌아가는 지분이 당연히 작아진다.

그렇기 때문에 용적률이 낮은 아파트(높이가 낮아 세대수가 적은 아파트)가 각 세대에 돌아가는 재건축 지분이 

크게 되므로 수익률이 높다고 할 수 있는 것이다.

 

건폐율이나 용적률은 모두 상한선이 있다.

건폐율의 경우 상한선이 없다면 땅을 있는 대로 최대한 넓게 사용하려 할 것이므로 주거 쾌적성이 떨어진다.

(내 집 바로 코 앞에 옆집이 붙어있거나 한다고 생각해 보라)

게다가 땅을 최대한 이용하려 할 것이기 때문에 마구잡이 개발이나 건축이 남발할 것이다.

용적률의 경우도 마찬가지이다.

상한선을 두지 않는다면 땅의 효율적인 이용을 위해 건물을 최대한 높이높이 지으려고 할 것이다.

이렇게 되면 항공기의 고도제한이나 일조권 등에 심각한 문제가 발생할 수 있다.

그러므로 건폐율과 용적률은 법으로 그 비율을 정해 두는데 

이는 시대에 따라 강화되기도 하고 완화되기도 하였다.

1990년 이전에는 아파트가 용적률은 192%  였다면 1991년~2000년은 255%였다.

땅값이 비쌀수록(도시일수록) 건폐율이 높고 농지나 자연환경보전지역일수록 건폐율이 낮다.

도시는 인구밀도 등을 고려해 작은 땅에 건물이 높게 들어서야 땅을 최대한 이용할 수 있고,

교외나 시골일 수록 넓은 땅을 이용해야(농사나 창고부지 등) 땅의 효율성이 증대되기 때문에 그렇다.

그러므로 교외로 나갈수록 땅값이 싸지고 건폐율이 낮아서 넓은 집을 지을 수 있다.

 

보통 용적률은 도시계획에 의해서 제한을 받게 된다. 3종 주거지역은 용적률이 300%까지, 2종 주거지역은 용적률 250%까지 건물을 지을 수 있다. 재건축을 하게 되면 용적률은 높아진다. 이 말은 구옥 아파트를 재건축할 시 지금보다 높게 짓는다는 말이다.

예를 들어 우리가 많이 알고 있는 은마아파트가 있다. 은마아파트는 1979년에 완공된 14층짜리 아파트이다. 은마아파트가 재건축 될 경우 3종 주거지역으로 35층까지 재건축이 가능한 것이다. 은마아파트 입주민들은 3종 주거지역 35층에 만족하지 않고 종상향을 하여 준주거지역으로 49층까지 아파트를 기대했다. 추가분담금 등의 문제로 인하여 그렇다.

그러나 이는 현실적으로 쉽지 않다고 한다.

 

재건축이란 이와같이 내 집 한 채를 뚝딱 헐고 짓는 것처럼은 쉽지 않은 일이다.

물론 내 집도 헐고 짓는 것 뿐 아니라 자그마한 인테리어 하나 하기도 쉽지는 않다.